Страны
Недвижимость за рубежом
Обратите внимание
Лучшие предложения
 

Болгария

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Апартаменты у моря
Солнечный Берег

От 19 970 EUR

Подробнее

Кипр

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Виллы и таунхаусы
с видом на море и город
в Лимассоле
 
От 335 400 EUR

Подробнее

Турция

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Лучший проект 2009 года
SUNSET BEACH RESIDENCE
От 129 000 EUR

Подробнее

Черногория

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Великолепные виллы
в Adriatic Cascade Village
От 650 000 EUR

Подробнее

Испания

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Виллы на Кумбре дель Соль 
с видом на море
От 675 000 EUR

Подробнее

Таиланд

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Новые виллы в Паттайе
и Хуа-хине
От 48 150 EUR

Подробнее

Кипр

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Уникальные виллы
из натурального камня
Лучший проект 2010 года
От 422 000 EUR

Подробнее

 

Главная - Процедура покупки



Процедура покупки

Процесс покупки начинается с осмотра объектов недвижимости. Цель - выбрать из предложенных вариантов тот, который соответствует требованиям покупателя по состоянию, цене и месторасположению.

После того, как объект недвижимости выбран и принято решение о его покупке, составляется предварительный договор купли-продажи (CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA) . Этот договор является обязательством заключить впоследствии основной договор купли-продажи (ESCRITURA PUBLICA) и оговаривает все основные условия – описание объекта, цену, условия и сроки оплаты, сумму первоначального залога. Первоначальный залог, как правило, составляет 10 % от стоимости объекта, но может быть изменен при обоюдном согласии сторон. Первоначальный залог уплачивается продавцу. Тем самым объект окончательно резервируется за покупателем. Если в предварительном договоре нет особых пунктов о возврате залога в случае отказа от сделки, то при отказе покупателя он теряет сумму залога в пользу продавца, а при отказе продавца он обязан выплатить покупателю двойную сумму.

Далее покупатель обязан получить налоговый номер (NUMERO DE CONTRIBUINTE) в отделении финансов налоговой службы (SERVICO DE FINANSAS) по месту нахождения объекта недвижимости. Смысл получения номера состоит в том, что покупатель становится на учет в португальских налоговых органах как плательщик налогов, связанных с объектом недвижимости.

Затем на имя покупателя необходимо открыть счет в одном из банков Португалии, с которого в дальнейшем будут производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а в последствии – коммунальные платежи, налоги, страховки и т.д.
Не позднее, чем за 3 дня до завершения сделки – подписания основного договора купли-продажи – покупатель должен оплатить Муниципальный налог на передачу недвижимости (IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE TRANSMISSoES DE IMOVEIS –IMT).

Следующий этап – это оформление главного официального документа - Основного договора купли-продажи (ESCRITURA PUBLICA). На этом этапе происходит передача оставшейся суммы стоимости объекта и подписание Основного договора продавцом и покупателем в Нотариальной конторе. Для проведения этой процедуры необходимо представить документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, их налоговые карточки и все документы на объект недвижимости:
• Сертификат Регистрации собственности (CERTIDAO DE TEOR), подтверждающий законность существования и местоположения объекта и содержащий сведения обо всех действиях в отношении покупаемого объекта регистрационными записями.
• Домовую книгу (CADERNETA URBANA/RUSTICA PREDIAL) – документ, выдаваемый финансовыми органами, который свидетельствует о регистрации недвижимости для фискальных целей, а также содержит налоговый номер собственности. В документе также указывается регион, площадь и тип участка, его история и размер ежегодных налоговых платежей.
• Лицензию на использование (LICENÇA DE UTILIZAÇAO) – выдается местной Мерией (CAMARA MUNICIPAL) и свидетельствует о том, насколько недвижимость соответствует целевому назначению. Для жилой недвижимости нужна лицензия на проживание, для нежилой – коммерческая или промышленная лицензия.
• Справку от налогового департамента об уплате муниципальных налогов по объекту за последние 5 лет.
• Квитанцию об оплате налога на передачу прав собственности (IMT).

Подготовкой всех этих документов обычно занимается риэлтерское агентство.

Заключительный шаг – это регистрация прав нового собственника, для чего заверенная нотариусом копия Основного договора купли-продажи передается в Земельный Кадастр (CONSERVATORIA DO REGISTO PREDIAL).

Следует отметить, что наличие недвижимости в Португалии может являться основанием для получения Вида на жительство. Подача документов для оформления вида на жительство производится в региональную Службу по делам иностранцев и границ (SEF) по месту нахождения недвижимости. Для этого в Консульстве Португалии нужно запросить визу для оформления Вида на жительство, которая выдается сроком на 6 месяцев. Кроме того, наличие недвижимости в Португалии дает право собственнику, а также членам его семьи оформить Шенгенскую мульти-визу сроком на 90 дней.

РАСХОДЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

ДО ПОКУПКИ

Муниципальный налог на передачу недвижимости (Imposto municipal sobre as transmissões –IMT). Налог, который вошел в силу с 1 января 2005 года, заменил собой аналогичный, действовавший раньше, который назывался sisa. Им облагаются любые виды возмездной передачи недвижимого имущества (домов, земельных участков и т.п.). Возмездной передачей собственности считаются, в частности, купля-продажа, обмен, передача в пользование. Налог взимается с того, кто получает имущество. В случае обмена налог выплачивает тот, кто получает имущество более высокой стоимости.

Оплатить IMT необходимо до того, как передача закончена. Нотариальная регистрация контракта купли-продажи не может быть произведена без предъявления документа, подтверждающего, что этот налог уже уплачен (это можно сделать в любом отделении финансов налоговой службы).

Сумма налога зависит от типа и стоимости передаваемого объекта недвижимости. Причем стоимость не всегда определяется той суммой, которая содержится в контракте купли-продажи (не секрет, что в контракте часто указывается стоимость меньше реальной, чтобы платить меньше налогов). Налоговая служба сама производит оценку недвижимости, принимая во внимание не только стоимость строительства, но и другие факторы, например, качество строительных и отделочных материалов, комфортность, район, в котором она находится. Если сумма оценки окажется больше той, которая содержится в контракте – налог взимается именно с нее. Для пересчета стоимости старых зданий применяются специальные коэффициенты.

В случае жилых домов и квартир налог взимается по прогрессивной шкале, причем такие объекты освобождаются от налога, если их стоимость не превышает 80 тыс. евро (см. Табл. 1). Налог вычисляется путем умножения оценочной стоимости (valor tributavel –колонка 1) на соответствующую ставку (taxa % -колонка 2), из полученной суммы вычитается поправочная сумма (parcela a abater - колонка 3). Например, если вы покупаете квартиру в континентальной части Португалии за 100 тыс. евро, то должны уплатить 400 евро (100 тыс. х 2% -1600).

Таблица 1. Налог на передачу недвижимости

Оценочная стоимость, евро, Ставка налога, %

Континентальная часть
До 80000 евро......................... 0
От 80001 до 110000 евро........ 2% -1600 евро
От 110001 до 150000 евро....... 5% -4900 евро
От 150001 до 250000 евро....... 7% -7900 евро
От 250001 до 500000 евро....... 8% -10400 евро
Свыше 500001 евро...................... 6%

Мадейра и Азорские Острова
До 100000 евро......................... 0
От 100001 до 137500 евро....... 2% -2000 евро
От137501 до 187500 евро........ 5% -6125 евро
От187501 до 312500 евро........ 7% -9875 евро
От 312501 до 625000 евро....... 8% -13000 евро
Свыше 625001 евро....................... 6%


Если приобретаемый объект недвижимости не предназначен исключительно для жилья (например, в нем есть помещение для кафе или офиса), то применяются другие ставки налога:
• Квартиры и особняки для проведения отпуска (casa de férias) – 6%;
• Другие городские здания или земельные участки для строительства – 6,55;
• Здания в сельской местности (на сельскохозяйственных землях) – 5%;
• Здания в оффшорных зонах – 15%

ПОСЛЕ ПОКУПКИ

Муниципальный налог на недвижимость (Imposto municipal sobre os imoveis –IMI). Этот налог, который вошел в силу с 1 декабря 2003 г., заменил собой аналогичный, действовавший раньше, который назывался contribuição autárquica. Им облагаются любые виды недвижимого имущества. Налог взимается ежегодно с собственника. Налоговая служба каждый год, в течение марта месяца, высылает извещение о необходимости оплатить налог, что должно быть сделано в течение апреля. Если сумма налога превышает 250 евро, то его можно оплатить в два приема – один платеж в апреле и другой – в сентябре.

Семьи с низким доходом могут получить постоянное освобождение от налога. Для этого они должны удовлетворять двум условиям:
• Иметь годовой доход, не превышающий более чем в два раза минимальную годовую заработную плату;
• Иметь в собственности квартиру или жилой дом стоимостью, не превышающей десятикратного размера минимальной годовой заработной платы .
Все остальные налогоплательщики, которые приобретают квартиру для постоянного проживания, могут получить освобождение от налога на определенный срок, отсчет которого начинается с момента нотариальной регистрации контракта купли-продажи.

Для того, чтобы получить освобождение от налога на разрешенный законом срок, необходимо подать заявление. Необходимым условием для положительного решения является доказательство того факта, что приобретенная квартира предназначена для постоянного проживания. А это значит, что надо во всех документах указать адрес именно этой квартиры в качестве места жительства (карточка налогоплательщика в налоговых органах, документы службы социального страхования, водительские права и т.п.). Это необходимо сделать в течение шести месяцев после покупки. Если после покупки новой квартиры вы остаетесь собственником прежней, то она уже не может в дальнейшем рассматриваться в качестве места постоянного проживания и переходит в разряд «второго жилья», для которого невозможно получить освобождение от налога на недвижимость.

Необходимо заметить, что освобождение от налога на недвижимость на определенный срок после покупки новой квартиры каждый налогоплательщик (или каждая семья) может получить только два раза за всю жизнь.
Все другие дома и квартиры, которые предназначены для использования только в отдельные периоды (например, дома для проведения отпуска), не могут получить такого налогового освобождения. Срок освобождения зависит от стоимости квартиры или дома и может быть от 3 до 6 лет (см. Таблицу 2).

Таблица 2. Сроки освобождения от налога на недвижимость

Налогооблагаемая стоимость, Количество лет
До 150000 евро........................ 6
От150001 до 225000 евро.......... 3
Свыше 225001 евро.................... 0

Например, семья, которая купила квартиру для постоянного проживания стоимостью 75 тыс. евро, не будет платить муниципальный налог на недвижимость в течение 6 лет.

Сумма налога зависит от типа и стоимости объекта недвижимости. В принципе, стоимость каждой квартиры указана в специальных регистрационных книгах, которые хранятся в Отделе Регистрации Недвижимости. Однако в связи с вступлением в силу нового налога сейчас происходит переоценка всех объектов, и в дальнейшем налогооблагаемая стоимость будет равна 80-90% рыночной стоимости жилья. Методы такого пересчета уже приняты, однако работа по переоценке еще не закончена. Уже сейчас можно сказать, что налог на дома, построенные в семидесятых-восьмидесятых годах, увеличится. В случае же жилых домов и квартир, построенных после 1990 г., абсолютная величина налога может и уменьшится, поскольку новые ставки меньше старых.

Ставки налога для городских строений определяются муниципальными властями в пределах от 0,2 до 0,5% от оценочной стоимости, если уже проведена оценка по новым правилам). В противном случае ставка налога может варьировать от 0,4 до 0,8%
Для объектов жилой недвижимости в сельской местности (на сельскохозяйственных землях) установлена постоянная ставка налога, равная 0,8%

Налог вычисляется путем умножения оценочной стоимости на поправочный коэффициент (который учитывает инфляцию) и на соответствующую ставку. Например, если семья купила квартиру за 100 тыс. евро в 1996 г., то после окончания периода освобождения она должна будет заплатить налог в сумме 952 евро (100000х1,19х0,8).

Страхование. Если вы покупаете квартиру или дом, пользуясь банковским кредитом, то, скорее всего, от вас потребуют заключить договор страхования жизни и договор страхования приобретаемого жилья от всех рисков. Стоимость страхования жизни, например, для супружеской пары, в которой муж и жена имеют возраст 30 лет, составляет приблизительно от 300 до 350 евро.
Если вы приобретаете жилье в так называемом «condomínio», то должны обязательно заключить договор о страховании от пожара.

Вода, электричество, газ и телефон. Если вы купили квартиру, в которой раньше уже кто-то жил, то необходимо перерегистрировать на себя все контракты на коммунальные услуги (будьте внимательны к датам первых фактур на оплату, чтобы не платить долги прежних хозяев). Если квартира новая - необходимо заключить новые контракты. Организации, которые предоставляют услуги стационарной телефонной связи, часто проводят кампании по бесплатной установке телефонов. Стоимость контракта на водоснабжение зависит от муниципалитета. Существует еще оплата за очистку сточных вод. Заключение нового контракта на электроснабжение или перерегистрация уже существующего стоит 5 евро (госпошлина). Стоимость газоснабжения зависит от поставщика и от типа газа (пропан или природный газ).





 

 

 

США

Новый дом
от застройщика
в Daytona Beach

От 264 000 USD

Подробнее

Черногория

Замечательная вилла
в 100 метрах от моря

995 000 EUR

Подробнее


Болгария

Апартаменты в новом
жилом комплексе на
Солнечном Берегу
От 7250 EUR

Подробнее

Финляндия

Замечательный дом
в Лаппеенранте
495 000 EUR

Подробнее




       
 
     
  © Copyright "АДВЕКС-МОСКОВСКИЙ" 2009 +7 (812) 3333-999