Страны
Недвижимость за рубежом
Обратите внимание
Лучшие предложения
 

Болгария

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Апартаменты у моря
Солнечный Берег

От 19 970 EUR

Подробнее

Кипр

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Виллы и таунхаусы
с видом на море и город
в Лимассоле
 
От 335 400 EUR

Подробнее

Турция

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Лучший проект 2009 года
SUNSET BEACH RESIDENCE
От 129 000 EUR

Подробнее

Черногория

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Великолепные виллы
в Adriatic Cascade Village
От 650 000 EUR

Подробнее

Испания

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Виллы на Кумбре дель Соль 
с видом на море
От 675 000 EUR

Подробнее

Таиланд

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Новые виллы в Паттайе
и Хуа-хине
От 48 150 EUR

Подробнее

Кипр

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Уникальные виллы
из натурального камня
Лучший проект 2010 года
От 422 000 EUR

Подробнее

 

Главная - Процедура покупки



Процедура покупки

Иностранные граждане имеют право приобрести на Кипре дом, квартиру (апартаменты), земельный участок под строительство или неосвоенный земельный участок размером до 2 донумов (1 донум = 1338 кв.м.). В некоторых случаях разрешается приобретение 3 донумов земли. При этом покупатель приобретает безусловное право собственности, надежно защищенное кипрским и международным законодательством.
Приобретение иностранцами недвижимости на Кипре осуществимо с разрешения Совета Министров. Тем не менее, такое разрешение может получить любой платежеспособный покупатель.

Процедура подписания договора купли-продажи

После того, как выбран объект недвижимости и сделан первый взнос для его резервирования, продавец подготавливает все документы для подписания договора купли-продажи, что занимает 1-2 дня. Процедура подписания проходит обязательно в присутствии адвоката, который должен проверить, что продавец является настоящим владельцем данного объекта недвижимости, его правомочность продажи объекта, отсутствие обременений, долгов по объекту и т.п., то есть обеспечить то, что у нас называется «юридическая чистота сделки».

Непосредственно в договоре стоит обратить внимание на то, что покупаемый Вами объект недвижимости должен быть четко идентифицирован, т.е. на плане района должен быть указан приобретаемый Вами участок земли, квартира на плане этажа, парковочное место и другие объекты, которые Вы приобретаете по данному договору. Далее должен быть четко установлен порядок оплаты, заранее оговоренный с компанией-застройщиком. И, наконец, стоит обратить внимание на возможность и порядок перепродажи объекта, а также уплачиваемый при этом взнос на переуступку прав собственности.

Договор подписывается в двух экземплярах, после подписания оплачивается 20 – 30% стоимости объектов, и именно после этого договор считается заключенным.
Следующим этапом сделки является подача документов на получение предварительного разрешения Комитетам Министров (the Council of Ministers Permit) на проведение сделки для чего необходимо подать следующие документы:
• заявление в Совет Министров (Ministerial Committee);
• копия загранпаспорта.

Сам договор, после его подписания отправляется в Земельный Комитет (District Land Office) в срок не позднее 2 месяцев со дня его подписания, для так называемой «наклейки марок» - процедуры, направленной на защиту прав покупателя до момента получения Титула собственности, представляющую собой внесение в реестр собственности и запрет перепродажи, сдачи в аренду, залога объекта третьему лицу. Обязательным условием данной процедуры является уплата к этому моменту налогов, ставки и порядок начисления которых указаны ниже.
С момента регистрации договора покупатель может подавать документы на получение ипотечного кредита, а также вида на жительство.
После оплаты полной стоимости договора, происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости, а также выдается документ о переводе права собственности на покупателя.

Для получения Титула собственности требуется заявление, подаваемое в Региональную Земельную палату, присутствие обеих сторон договора, наличие квитанции об оплате регистрационного сбора, а также следующие документы:
• копия разрешения Совета Министров;
• сертификат, полученный от Центрального банка;
• счета, подтверждающие выплату всех налогов на покупку и регистрацию собственности;
• регистрационный сертификат недвижимости.

Процедура оформление титула собственности достаточно длительна и занимает иной раз не один год, однако это не является препятствием к пользованию и владению Вашей недвижимостью.

Налогообложение при покупке объекта недвижимости.

Единовременные выплаты, связанные с приобретением недвижимости

Налог на переход права собственности (Transfer Fee)

Важно! Согласно постановлению Правительства Кипра в настоящее время действует льгота по данному налогу. Transfer Fee на недвижимость, облагаемую НДС, не взимается. При приобретении недвижимости, не облагаемой НДС и купленной до 31 декабря 2016 года, ставка Transfer Fee уменьшается на 50%.

Покупатель становится зарегистрированным собственником недвижимости после того, как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на купленную недвижимость и переводит его на имя покупателя.

Данный процесс сопровождается выплатой налога государству, который называется Transfer Fee. Базой для начисления Transfer Fee является контрактная стоимость недвижимости (без учета НДС). Ставки налога таковы:

Стоимость недвижимости, EUR

Ставка налога, %

до 85.000

3%

от 85.001 до 170.000

5%

свыше 170.001

8%

Transfer Fee начисляется точно таким же образом и при сделках на вторичном рынке, т.е. всякий раз при переходе права собственности на недвижимое имущество от одного собственника другому.

Налог платится единожды.

Рассмотрим пример. Вы приобрели недвижимость за EUR500.000. Transfer Fee, который Вам предстоит заплатить государству, составит сумму трех слагаемых:

85.000*3% + 85.000*5% + 330.000*8% = EUR33.200

Как можно сэкономить? Вы можете оформить приобретение на два лица. Получится, что каждый по контракту платит EUR250.000. В таком случае, расчет будет следующим.

(85.000*3% + 85.000*5% + 80.000*8%)*2 = EUR26.400

Если оформить приобретение на большее число лиц, то, соответственно, можно сэкономить еще больше.

Также можно несколько оптимизировать налог путем вынесения стоимости некоторых работ и материалов за рамки основного договора купли-продажи, оформляя их как дополнительные работы («extras»). Необходимо иметь в виду, что особо злоупотреблять этим не стоит, ибо при расчете Transfer Fee Земельный Комитет (Land District Office) учитывает не только контрактную стоимость Вашего объекта недвижимости, но и стоимость похожих объектов, проданных в том же районе, примерно в то же время, что и Ваш. Они могут не согласиться с Вашими цифрами, если увидят, что стоимость Вашего объекта явно занижена по сравнению с аналогичными.

Гербовый сбор (Stamp duties)

После подписания договора купли-продажи происходит его депонирование в Земельном комитете и оплата Гербового сбора.

Гербовый сбор является госпошлиной при приобретении недвижимости. Он выплачивается единожды в течение тридцати дней с момента заключения договора на покупку недвижимости. Гербовый сбор составляет 0,15% от суммы договора купли-продажи (без учета НДС), не превышающей EUR170.000, и 0,2% от суммы, превышающей EUR170.000. Первые EUR5.000 Гербовым сбором не облагаются.

Таким образом, если Вы приобрели недвижимость стоимостью EUR500.000, то гербовый сбор составит:

5.000*0% + 165.000*0,15% + 330.000*0,2% = EUR907,5

Подведем итоги. При покупке недвижимости на Кипре Вы платите два налога Transfer Fee и Stamp Duties. В нашем примере, при приобретении и оформлении апартаментов контрактной стоимостью EUR500.000 в собственность на двух лиц, Вы единовременно платите около EUR27.000.

В некоторых случаях девелоперы практикуют продажу недвижимости, оформленную на юридическое лицо. В таком случае Вы приобретаете акции компании, которой эта недвижимость принадлежит. Здесь Вам не придется платить налоги при приобретении недвижимости.

Единовременные выплаты, связанные с продажей или передачей недвижимости

Налог с прироста капитала (Capital Gain Tax)

Важно! Согласно постановлению Правительства Кипра в настоящее время действует льгота по данному налогу. Capital Gain Tax на недвижимость, купленную в период между 16 июля 2015 года и 31 декабря 2016 года, не взимается.

Если Вы решили продать Вашу недвижимость на Кипре, то Вы платите налог с прироста капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и покупки). При этом надо учитывать, что на самом деле фактическая ставка налога значительно, в разы, меньше, так как законодательство Кипра предусматривает существенные льготы по данному налогу.

Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые EUR17.086 для каждого собственника. 

Далее, если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые EUR85.430 прироста капитала налогом не облагаются.

Более того, из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта, такие как ремонт, другие материальные затраты и т.п.

В то же время, законодательство Кипра позволяет совсем избежать Capital Gains Tax. Для того, чтобы реализовать эту возможность, необходимо с самого начала, в момент приобретения недвижимости оформить покупку на локальную кипрскую компанию. Недвижимость должна быть единственным активом компании. Тогда продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) этой компании. В таком случае Вам не надо платить Capital Gains Tax, а у покупателя не возникает необходимости платить Transfer Fee.

Одним словом, правильная организация покупки ведет к оптимизации налога при будущей продаже недвижимости. Наши сотрудники совместно с ассоциированными членами Альянса готовы предложить Вам подробную консультацию по данному вопросу.

Налог на наследство

Недвижимость на Кипре не облагается налогом на наследство.

Ежегодный налог на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость уплачивается зарегистрированным собственником, исходя из нижеприведенного расчета. Базой для начисления налога является рыночная стоимость недвижимого имущества на 1.1.1980 года. Ставки налога приведены в таблице:

Стоимость недвижимости, EUR
(на 1.1.1980)

Ставка налога, %

0 – 40.000

0,6

40.000 – 120.000

0,8

120.000 – 170.000

0,9

170.000 – 300.000

1,10

300.000 – 500.000

1,30

500.000 – 800.000

1,50

800.000 – 3.000.000

1,70

Свыше 3.000.000

1,90

В случае, если стоимость недвижимости на 1.1.1980 не превышает EUR12.500, налог на недвижимость не взимается.

Для того, чтобы оценить величину налога в случае конкретного объекта недвижимости необходимо знать, как текущие рыночные цены на недвижимость соотносятся с ценами на 1.1.1980 года.

Приведем некоторые примеры:

·        Односпальная квартира в пригороде Пафоса. Текущая рыночная стоимость - EUR70.000. Стоимость в ценах 1980 года - около EUR10.000 (в 7 раз меньше текущей цены).

·        Двуспальные апартаменты в Лимассоле. Текущая рыночная стоимость - EUR200.000. Стоимость в ценах 1980 года - около EUR25.000 (в 8 раз меньше текущей цены).

·        Трехспальная вилла на холме с собственным бассейном. Текущая рыночная стоимость - EUR350.000. Стоимость в ценах 1980 года - EUR35.000 - 40.000 (в 9-10 раз меньше текущей цены).

·        Большая вилла рядом с морем. Текущая рыночная стоимость - EUR800.000. Стоимость в ценах 1980 года - EUR60.000 (в 13 раз меньше текущей цены).

·        Роскошная вилла на пятизвездочном курорте. Текущая рыночная стоимость - EUR1.200.000. Стоимость в ценах 1980 года - EUR90.000 (в 13 раз меньше текущей цены).

Из примеров видно, что цены на 1.1.1980 были примерно в 10 раз меньше текущих рыночных цен.

Предположим, Вы приобретаете недвижимость текущей стоимостью EUR500.000. В ценах 1980 года ее стоимость равна около EUR50.000. Рассчитаем сумму ежегодного налога. С первых EUR40.000 ставка налога составит 0,6%, с оставшихся EUR10.000 - 0,8%. Величина налога:

40.000*0,6% + 10.000*0,8% = EUR320 в год

Итак, ежегодный налог на недвижимость на Кипре составляет достаточно малую величину. Точную цифру налога назовет кипрский юрист, после того, как получит информацию из Земельного комитета по Вашему объекту недвижимости.

Как мы уже знаем, в случае оформления Вашей недвижимости на двух и более лиц, Вы существенно экономите, причем, чем больше стоимость покупки Вашей недвижимости, тем больше экономия.

Муниципальные налоги

Данные налоги выплачиваются местным муниципальным властям и взимаются за уборку мусора, освещение улиц и составляют приблизительно 50–150 CYP ($100–300) в год, в зависимости от размера недвижимости.

 Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду

Иностранец имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. По информации компаний, занимающихся арендой недвижимости на Кипре, иностранцы не платят налогов на доходы со сдачи недвижимости в аренду, так как государство за этим не следит. По закону же, если юридическое или физическое лицо зарабатывает от сдачи в аренду менее 10 тыс. CYP ($20 тыс.) в год, то платить оно ничего и не должно.

Но, как правило, владельцы недвижимости просто не обращаются в налоговую. Если хозяин сдает свою недвижимость на год через агентство, то он выплачивают риэлтору месячную арендную оплату.

Процент дохода от сдачи дома (квартиры) в аренду зависит от месторасположения сдаваемого в аренду жилья: чем ближе к морю, тем больше доход – как правило, это 5–6% в год. Например, в Пафосе квартиру с одной спальней стоимостью 110 тыс. евро можно сдать за 350 евро в месяц. Хороший доход в летний сезон приносит сдача в аренду виллы. За ночь – по 300–400 евро.

 Интересный факт:

Соглашения по двойному налогообложению

Кипр подписал двусторонние соглашения об исключении двойного налогообложения, то есть по предоставлению налоговых льгот, со следующими странами мира: Австрия, Армения, Белоруссия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Египет, Индия, Ирландия, Италия, Канада, Китай, Кувейт, Мальта, Молдова, Норвегия, Польша, Румыния, Россия, Сербия, Сирия, Словакия, Соединенное Королевство Великобритании, Соединенные Штаты Америки, Таджикистан, Туркменистан, Украина, Франция, Черногория Чехия, Швеция, Югославия, Южная Африка.

Основное намерение этих соглашений – избежать двойного налогообложения дохода, полученного в одной из стран. Граждане вышеперечисленных стран имеют право выбора уплаты налоговых сборов по своему усмотрению.

Коммунальные расходы в жилом комплексе

Коммунальные расходы оплачиваются всеми владельцами недвижимости жилого комплекса. Они покрывают часть расходов владельца на оплату за уборку общих площадей, таких как сады, газоны, бассейны, расходы на менеджмент и ремонт. Оплата коммунальных расходов происходит в фиксированное время, на протяжении года и варьируются в зависимости типа и стоимости недвижимости. Коммунальные услуги, электроэнергия, вода и телефон оплачиваются индивидуально каждым владельцем недвижимого имущества.

Для примера: общие расходы (в расчете на стандартную квартиру с двумя спальнями):

Муниципальный налог – 50 CYP ($100) в год.
Вода – 60 CYP ($120) в год.
Электричество – 250 CYP ($500) в год.

Страховка (дом со всем имуществом) – рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости – приблизительно 2,5 фунта ($5) на каждую тысячу стоимости недвижимости, например, 162,5 CYP в год за недвижимость стоимостью 65 тыс. CYP ($130 тыс.).

Итого – $855

Владельцы индивидуальных домов несут расходы только за удовлетворение своих нужд. Стоимость варьируется в пределах 170–200 евро в год, не считая оплаты воды и электроэнергии. Вода 10–15 евро в месяц, электроэнергия 50 евро в месяц.

Итого – 920 евро в год.

Электро- и водоснабжение

Счета за эти услуги оплачиваются соответствующим службам в фиксированное время на протяжении года. Они включают в себя стандартную сумму и варьирующуюся сумму за индивидуальное потребление. Оплата за электроэнергию составляет 1,65 CYP (около $4) каждые два месяца.


 

 

 

США

Новый дом
от застройщика
в Daytona Beach

От 264 000 USD

Подробнее

Черногория

Замечательная вилла
в 100 метрах от моря

995 000 EUR

Подробнее


Болгария

Апартаменты в новом
жилом комплексе на
Солнечном Берегу
От 7250 EUR

Подробнее

Финляндия

Замечательный дом
в Лаппеенранте
495 000 EUR

Подробнее




       
 
     
  © Copyright "АДВЕКС-МОСКОВСКИЙ" 2009 +7 (812) 3333-999