Страны
Недвижимость за рубежом
Обратите внимание
Лучшие предложения
 

Болгария

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Апартаменты у моря
Солнечный Берег

От 19 970 EUR

Подробнее

Кипр

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Виллы и таунхаусы
с видом на море и город
в Лимассоле
 
От 335 400 EUR

Подробнее

Турция

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Лучший проект 2009 года
SUNSET BEACH RESIDENCE
От 129 000 EUR

Подробнее

Черногория

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Великолепные виллы
в Adriatic Cascade Village
От 650 000 EUR

Подробнее

Испания

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Виллы на Кумбре дель Соль 
с видом на море
От 675 000 EUR

Подробнее

Таиланд

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Новые виллы в Паттайе
и Хуа-хине
От 48 150 EUR

Подробнее

Кипр

Aia?oaiaiou, Neoiiey, A?aoey

Уникальные виллы
из натурального камня
Лучший проект 2010 года
От 422 000 EUR

Подробнее

 

Главная - Процедура покупки



Процедура покупки

Испанское законодательство в сфере недвижимости

Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Registro de Propiedad (Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова её точная цена, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica.Объекту недвижимости затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения его в Регистр. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее, соответственно, от него доверенность, заверенную нотариально. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую лицензию. Каждая фирма также имеет свою Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности Испании, где можно навести о ней справки. Выдаваемый документ называется Nota Simple Informativa (Нота Простая Информационная).

Если владельцев недвижимости несколько,либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского Кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев, либо нотариально заверенная доверенность от них.

После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором, кроме прочего, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый N.I.E. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica или просто "Эскритура". Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём, существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50, 60, максимум 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности Испании. Процесс регистрации обычно длится около трёх месяцев.

Расходы, связанные с приобретением недвижимости.

Прежде всего, нужно сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и вторичной. Говоря о текущих расходах, следует также отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следующее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но делать это нежелательно, так как позже могут возникнуть юридические проблемы в случае её последующей перепродажи.

Общие расходы при покупке недвижимости

- нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной прогрессивной шкале в зависимости от стоимости недвижимости. При покупке недвижимости налог немного больше в случае оформления ипотечного кредита.

- расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности Испании - оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки, в случае например стоимости недвижимости от 50.000 до 100.000 евро она колеблется от 120 до 180 евро - расходы на оформление документов (Gestoria). Если прибегнуть к услугам частного адвоката, то его услуги Вам обойдутся примерно в 850 евро.

При приобретении новой недвижимости в дополнение к выше указанному оплачиваются следующие налоги:

- налог на добавленную стоимость ( Impuesto sobre Valor Anadido, сокращённо I.V.A.). Ставка налога I.V.A. для всех Автономий одинакова и составляет 10% для новой жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость, гаражи: 21%. Земельные участки без строений: 21%. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.

- налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados, сокращённо A.J.D.), составляет 0.5% от стоимости, указанной в Эскритуре.

При приобретении недвижимости, бывшей в употреблении, то есть из "вторых рук" взимаются следующие налоги:

- передаточный налог ( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, сокращённо I.Т.Р.) Ставки передаточного налога I.T.P. составляют 10%.
Налог оплачивается в Совете по Экономике и Финансам Испании.

- налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная мэрия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином.

Суммарно все затраты по оформлению покупки без учёта ипотечного кредита составляют около 12-14% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты до примерно 16%.

ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

При приобретении недвижимости в Испании действует общепринятый процесс оформления купли-продажи:

1. Покупателем открывается счет в одном из испанских банков на свое имя, вносятся или переводятся деньги.

2. После выбора покупателем объекта недвижимости составляется частный контракт резервирования в 3-х экземплярах между покупателем и продавцом недвижимости, при подписании которого покупателем оплачивается примерно 10-20% от стоимости недвижимости в качестве залога. Объект снимается с продажи. Стоимость недвижимости фиксируется на этот день.
К стоимости объекта следует всегда прибавлять около 12-14% на расходы по оформлению недвижимости (нотариальные расходы, регистр собственности, НДС).

3. При необходимости покупатель может воспользоваться банковским кредитом (от 50% до 80% стоимости). В этом случае делается независимая оценка недвижимости, после чего банк в течении 15 дней принимает решение о сумме кредита, на сколько лет и под какой процент (обычно для иностранных граждан для быстрого решения вопроса ограничивают: до 25 лет, до 60% -в случае вторичного рынка).

4. После подписания частного контракта (залога) – Вы имеете 60 дней до полного оформления приобретаемой недвижимости в нотариальной конторе (подписание купчей заверенной нотариусом – «Escritura»).
Клиенту на основе предварительного договора, необходимо получить идентификационный номер иностранца в полиции.

5. В момент подписания Купчей у нотариуса вы оплачиваете разницу в стоимости, приобретаемой вами недвижимости банковским чеком (в случае получения вами кредита в банке, это осуществляет представитель банка, который будет присутствовать у нотариуса при подписании Купчей).

Расходы при оформлении недвижимости:

- Налог на недвижимость (ITP) = 10 %;
- Нотариальные расходы = 0,3 … 0,5 %;
- Реестр собственности = 0,5 … 0,8 %;
- Открытие банковского кредита = 1 … 1,5 %;
- Страховка на квартиру (в случае банковского кредита) =150…200 EURO.

Вышеуказанные расходы оплачиваются банковскими чеками адресованными в соответствующие учреждения. В случае получения банковского кредита эти оплаты проводит представитель банка, заранее резервируя фонд на вашем счете.

6. После подписания нотариального договора купли-продажи (Escritura), вы получаете ключи, нотариально заверенную копию договора. Оригинал эскритуры» направляется в реестр собственности (Registro propiedad), где в течении 20-30 дней проходит государственную регистрацию.

На основании «эскритуры» вашей недвижимости и выписки из реестра собственности вы можете получить в посольстве Испании в Москве годовую шенген-визу (данная процедура оформляется в течении 10-ти дней).

Дополнительные расходы

При покупке недвижимости в Испании Вы должны рассчитывать на добавляемые к стоимости недвижимости расходы, которые могут доходить до 12-14% от стоимости недвижимости и состоят из:
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – налог, который платится один раз при покупке новой недвижимости и состоит из 10% от инвентаризационной стоимости недвижимости или
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – налог при покупке недвижимости вторых рук, который также как и IVA платится один раз и состоит из 10% от инвентаризационной стоимости недвижимости
• Расценка за услугу нотариусу при оформлении так называемой «escritura» купли/продажи обычно от 300 до 600 евро
• Registro de Propiedad – регистрация купленной недвижимости в регистре Муниципалитета зависит от стоимости недвижимости, но обычно составляет примерно 300 евро в районе г. Торревьеха, например
• Контракт на подключение электроэнергии и водоснабжения – примерно 420 евро
• Размер страховки зависит от ценности имущества

Расходы на содержание недвижимости
Годовые расходы:
•Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI муниципальный налог, который платится один раз в год, в августе или сентябре (лицами которые являются резидентами и нерезидентами). Процент налога зависит от района и рассчитывается по кадастровой стоимости недвижимости. Например, в Торревьехе этот налог составляет 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости
• Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio платится один раз в год в декабре – налог на наличие имеющегося имущества: дом, машина, счет в банке. Пример: от 0 до 167.129 евро налог составляет 0,2%. Это значит, что вы будете платить 200 евро в год, если стоимость вашей недвижимости 100.000 евро
• Declaración de la renta – налог на предлагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду – 0,5% от кадастровой стоимости
• Абонементная оплата водоснабжения за квартал 15 евро и за электричество 15,84 евро каждые два месяца. Вы также платите за ваше использование (расходы) воды и электроэнергии по счетчику. Эти счета должны быть оплачены (Domiciliación Bancario) по прямой оплате с банковского счета клиента.
• Контракт на газ. Газ в Испании доставляется в газовых баллонах. Клиент может заключить контракт на один или два баллона за примерно 42 евро или 66 евро. При замене баллона в Repsol Butano надо заплатить примерно 7 евро.
• Оплата коммунальных услуг. Все владельцы объектов недвижимости, которые построены группами (так называемыми urbanización), обязаны следовать законодательству Испании по оплате содержания и присмотра. Например, оплачивается уход за бассейном и зелеными зонами, принадлежащими их району. Оплата делается один или два раза в год. Сумма зависит от числа владельцев и предлагаемых услуг. Например, плата в урбанизации с бассейном, теннисными кортами и с 200 владельцами составит примерно 420 евро в год.
• Страховка недвижимости зависит от ценности вашего имущества: мебели, электронной аппаратуры и других ценностей. В среднем стоимость страховки составляет 200-300 евро в год.
• Услуги адвоката. Стоимость оформления декларации по оплате годовых налогов обычно стоит 120 евро.
На покрытие всех вышеуказанных расходов мы рекомендуем клиентам делать взнос в банк 240 евро в квартал. В Испании коммунальные услуги оплачиваются, как и везде, по счетчику. В месяц, если не экономить, на дом выйдет 100-150 евро - если целый день печь пироги в СВЧ и одновременно валяться в ванне. На квартиру - гораздо меньше: 40-50 евро. Коммунальный бассейн и сад обойдутся в 400-800 евро в год, индивидуальный садовник будет заходить к вам по мере необходимости примерно за 150-180 евро в месяц. При этом коммунальные услуги будут автоматически списываться с вашего счета в банке, "пристегнутого" к договору. Если денег на счете не окажется - банк будет платить из своих средств, предоставив Вам ссуду под процент.

Банки. Кредиты

• Для открытия банковского счета в Испании необходима копия паспорта. Также надо подписать бланки, где надо указать ваш адрес и телефон. Необходимо тоже сделать взнос в течение короткого времени (одного месяца) на ваш счет, чтобы его активировать.
• Ипотека. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
1. Копию декларации вашего годового дохода или подобный документ, который подтверждает ваш денежный доход
2. Три последние копии вашей месячной зарплаты/пенсии или копию вашего счета в банке
3. Копию вашего паспорта
Эти документы оцениваются вместе с информацией о недвижимости (ценой и местоположением). После этого банк вам дает подтверждение.
Пример:
Стоимость недвижимости 200.000 евро
Процент займа 50%
Полная сумма займа 100.000 евро
Примерная месячная оплата:
Срок оплаты 15 лет - 720 евро
10 лет - 1.000 евро

Стоимость займа:
Комиссия банка при открытие займа 2.000 евро
Налог, нотариальная оплата, регистрация 2.750 евро
Оценка 200 евро
Сумма 4.950 евро
Условия займа
Годовой процент 3,70% (на первый год)
Переменный процент (со 2-го года) Euribor*+%
Штраф за погашение долга 1%

Пожалуйста, запомните, что ипотека обычно дается на последние 50% от стоимости недвижимости. Обычный срок ипотеки от 10 до 20 лет ( все зависит от возраста клиента).

* Euribor – процентная ставка по межбанковским кредитам в евро


 

 

 

США

Новый дом
от застройщика
в Daytona Beach

От 264 000 USD

Подробнее

Черногория

Замечательная вилла
в 100 метрах от моря

995 000 EUR

Подробнее


Болгария

Апартаменты в новом
жилом комплексе на
Солнечном Берегу
От 7250 EUR

Подробнее

Финляндия

Замечательный дом
в Лаппеенранте
495 000 EUR

Подробнее




       
 
     
  © Copyright "АДВЕКС-МОСКОВСКИЙ" 2009 +7 (812) 3333-999