Процедура покупки и оформления недвижимости в Греции
Чтобы купить недвижимость рядом с государственными границами и на некоторых островах, граждане России и других стран, не входящих в ЕС, должны получить разрешение Министерства национальной обороны.
Вся процедура покупки и оформления включает в себя 11 шагов.
1. Выбор объекта.
2. Подписание предварительного договора купли-продажи с агентом недвижимости. Покупатель вносит задаток в размере около 10 % от стоимости недвижимости. Если в дальнейшем сделка расторгается по вине покупателя, он теряет эту сумму. Если инициатором расторжения выступает продавец, он выплачивает покупателю задаток в двойном размере.
3. Оформление доверенности на юриста. По греческим законам, покупатель должен нанять юриста для помощи в приобретении недвижимости. Специалиста выбирает либо агентство недвижимости, либо сам покупатель. В доверенности должно быть указано, что покупатель поручает юристу открыть счет в греческом банке, но не позволяет распоряжаться деньгами.
4. Выбор нотариуса. Нотариус понадобится в дальнейшем для заверения договора купли-продажи.
5. Проверка юридической чистоты. На этом этапе юрист получает копию свидетельства о праве собственности продавца и проверяет залоговый реестр (Υποθηκοφυλακείο) на предмет обременений и налоговых задолженностей объекта, а также право собственности продавца.
6. Получение индивидуального налогового номера (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, ΑΦΜ). Для этого юрист от лица покупателя обращается в местное налоговое управление.
7. Оплата налога на передачу права собственности. Покупатель делает это с помощью юриста. При покупке земли и жилья, разрешение на строительство которого было выдано до 1 января 2006, налог на передачу права собственности оплачивается по ставке 3 %. При покупке объекта, построенного позже, налог составляет 23 % для материковой Греции и Крита и 16 % для остальных островов. Выплачивается также муниципальный налог, который равен 3 % от налога на передачу права собственности.
8. Перевод денег. Покупатель отправляет деньги на греческий счет банковским переводом. Заграничный денежный перевод для покупки недвижимости, не подлежат налогообложению в Греции.
9. Подписание окончательного договора купли-продажи. Покупатель предоставляет нотариусу справку об отсутствии задолженности по налогам и справку об уплате налога на передачу права собственности на недвижимость. Нотариус заверяет договор, и в его присутствии обе стороны подписывают этот документ. В момент подписания договора покупатель расплачивается с продавцом чеком и оплачивает риелторскую комиссию (1,0–2,5 % от суммы сделки). Работа нотариуса стоит 1,2 %, услуги юриста обходятся в 0,25–0,50 % от суммы сделки.
10. Регистрация в залоговом реестре. Нотариус регистрирует сделку в залоговом реестре. Юрист удостоверяется, что право собственности зарегистрировано на имя покупателя и получает соответствующий сертификат.
11. Регистрация в кадастровом управлении (Κτηματολόγιο). Для этого потребуется копия свидетельства о праве собственности и сертификат залогового реестра. В тех районах Греции, где кадастровых управлений нет, недвижимость регистрируется в залоговом реестре. Налог на регистрацию — 0,475 % от стоимости объекта плюс 15 евро.
Покупателю достаточно присутствовать только во время выбора объекта (этап № 1) и при заключении окончательного договора купли-продажи (этап № 9). Всю основную работу выполняют юрист, риелтор и нотариус.
Налоги в Греции
При покупке земли и жилья, разрешение на строительство которого было выдано до 1 января 2006, налог на передачу права собственности оплачивается по ставке 3,09 %. При покупке объекта, построенного позже, налог составляет 23 % для материковой Греции и Крита и 16 % для остальных островов. Выплачивается также муниципальный налог, который равен 3 % от налога на передачу права собственности.
Налог на регистрацию — 0,475 % от стоимости объекта плюс 15 евро.
Ставки ежегодного налога на недвижимость варьируются от 2 евро/м² (для домов и квартир стоимостью менее 500 евро/м²) до 13 евро/м² (для жилья дороже 5 000 евро/м²). Если недвижимость стоит более 300 тыс. евро, она облагается дополнительным налогом по ставке от 0,1 до 1 % для физических лиц и от 0,25 до 0,5 % для юридических лиц. Ставка налога на землю — от 0,003 до 9,000 евро/м². Кроме того, есть еще ежегодный муниципальный налог, включаемый в счета за электричество; он составляет 0,025–0,035 %. Ежегодный налог на недвижимость для офшорных компаний — 15 %.
В случае продажи прирост капитала облагается налогом по ставке от 5 до 20 % в зависимости от срока владения. Если недвижимость находилась в собственности более 25 лет, прирост капитала налогом не облагается.
Ставки налога на наследование — 0–40 % в зависимости от степени родства.
Подоходный налог для физических лиц — 22–42 %, корпоративный налог — 26 %.
Ставки подоходного налога в Греции
Доход, евро Ставки, %
До 25 000 22
25 001 – 42 000 32
Более 42 001 42
Обращаем внимание, что выше представлена лишь базовая информация о налогах в Греции. Разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные специалисты по налогообложению в Греции.
Содержание недвижимости в Греции
Содержание жилья в Греции обходится в 500—3 000 евро в год. Основные статьи расходов — налоги и коммунальные услуги.
Налоги
Ставки ежегодного налога на недвижимость (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας, ΦΑΠ) варьируются от 2 евро/м² (для домов и квартир стоимостью менее 500 евро/м²) до 13 евро/м² (для жилья дороже 5 000 евро/м²). Если недвижимость стоит более 300 тыс. евро, она облагается дополнительным налогом по ставке от 0,1 до 1 % для физических лиц и от 0,25 до 0,5 % для юридических лиц. Ставка налога на землю — от 0,003 до 9,000 евро/м².
Ежегодный муниципальный налог (Τέλους Ακίνητης Περιουσίας, ΤΑΠ), включаемый в счета за электричество, составляет 0,025–0,035 %.
Ежегодный налог на недвижимость для офшорных компаний — 15 %.
В случае продажи прирост капитала облагается налогом по ставке от 5 до 20 % в зависимости от срока владения. Если недвижимость находилась в собственности более 25 лет, прирост капитала налогом не облагается.
Доход от аренды облагается налогом по ставке от 11 % (если собственник получает от аренды менее 12 тыс. евро в год) до 33 % (если доход от аренды — более 12 тыс. евро в год). 55 % налога платится заранее — на следующий фискальный год вперед. Если арендный доход превышает 12 тыс. евро в год, прибавляется налог на солидарность, который платится по ставке 1–4 %.
Ставки налога на наследование — 0–40 % в зависимости от степени родства.
Коммунальные услуги
В Греции владельцы квартир площадью 85 м² платят за электричество, воду и вывоз мусора в среднем 150 евро в месяц. Счета за электричество выставляются один раз в два месяца, за воду — дважды в год.
Стоимость коммунальных услуг
Вода: 0,5–1,2 евро/м³
Газ: 7,93 евроцентов/(м³/час)
Электричество: 17,18 евроцентов/кВт⋅ч
Стационарный телефон: около 10 евро в месяц
Например, для дома площадью 200 м² с участком 500 м² плата за электроэнергию составляет около 40 евро в месяц, за воду — около 30 евро в месяц. Общие коммунальные расходы на квартиру достигают 200–350 евро в год. В жилых комплексах взимается дополнительная плата за содержание общей территории — 50–200 евро в год.
Страховка
Страховать недвижимость в Греции не обязательно. Сумма зависит от местоположения объекта, его стоимости, площади, этажности, года постройки и страховых случаев.
Содержание недвижимости, евро/м² в год
Квартира: 3–5
Дом: 6–10
Элитная недвижимость: 8–30
